Nous allons couvrir un sujet bien connu et dont la pertinence est plus que d’actualité, il s’agit du statut de loueur en meublé non professionnel.
L’inflation que nous traversons actuellement est synonyme de redémarrage de l’économie. La prochaine étape est probablement la remontée des taux, sachant qu’elle est déjà amorcée aux États-Unis, il reste une fenêtre pour lever des fonds et investir en immobilier.
Ainsi, une fois la décision d’investir prise, le bien identifié, le financement obtenu, il reste à déterminer comment optimiser l’investissement tant sur le plan de la trésorerie, de la rentabilité que celui de la fiscalité. Et c’est ici que le statut de loueur en meublé non professionnel est intéressant.
Qu’est-ce que le statut de Loueur meublé non professionnel ?
On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015). Il suffit ensuite de déclarer son activité, ce qui n’est plus une obligation légale, afin d’obtenir un Siret pour son activité.
Ainsi, lorsque l’on met à disposition de locataires un local d’habitation meublé, l’on peut prétendre au fameux statut de loueur en meublé non professionnel. Il s’oppose à un autre statut, celui de loueur en meublé professionnel. Les deux statuts ont pour principale différence le niveau de revenus. En effet, pour un loueur en meublé professionnel, les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Quels sont les avantages du loueur en meublé non professionnel ?
Comme pour beaucoup d’investissements, la rentabilité est le premier critère de décision et de pilotage. Mais en plus de cet indicateur, il faut également tenir compte de la trésorerie et de la fiscalité.
La fiscalité
Sur le plan fiscal, vous aurez le choix entre deux régimes : Micro Bic et Réel Simplifié.
- Pour le premier, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 71% pour un meublé de tourisme). À noter qu’avec le statut de LMNP en régime réel simplifié, le déficit se reporte pendant au moins 10 ans sur les recettes à venir issues de la location du meublé. Autrement dit, cela peut vous éviter de payer des impôts sur les 10 prochaines années à venir.
- Pour le second régime fiscal, vous pouvez amortir la valeur du bien (mobilier, travaux) et déduire toutes les dépenses liées à la location de votre meublé.
La trésorerie
L’optimisation de la trésorerie se fait via deux leviers :
- Le décalage des mensualités de crédit pour le financement. Prenons un exemple : vous venez d’acquérir un appartement de 90 m2. Vous avez financé votre investissement avec un crédit. Votre courtier, conseiller ou gérant privé, vous a obtenu de commencer à payer les mensualités de votre crédit à partir de la troisième année. Cela vous laisse deux années de loyers en trésorerie
- La structuration locative du bien. Le même appartement que vous venez d’acquérir avait deux chambres. Vous y effectuez des travaux afin de rajouter une ou deux chambres. En plus d’amortir le coût des travaux (effet de levier fiscal), vous augmentez le montant des loyers.
La rentabilité
Une fois la fiscalité et la trésorerie optimisées, la rentabilité est au rendez-vous !
Notre conseil
En définitive, le statut en loueur meublé non professionnel permet de se créer du patrimoine. Le challenge réside dans le choix du bien à acquérir, sa localisation, le potentiel locatif, les travaux et votre capacité à négocier le financement.
L’idéal est d’être accompagné par un gérant privé qui structurera entièrement l’opération.
Last modified: 26 juillet 2023
